Şile’de arsa satın almak, yalnızca tapuda satış işlemini tamamlamaktan ibaret değildir. Bir parselin üzerinde yapılaşma hakkı bulunması; tapu kayıtları, güncel imar planı, plan notları, parselasyon durumu, sit veya kıyı mevzuatı ve diğer kamu kısıtlamalarının birlikte değerlendirilmesine bağlıdır.
Özellikle “%35 imarlı”, “villa imarlı”, “yola cepheli” veya “denize yakın” gibi ifadeler, resmi belgelerle doğrulanmadığı sürece tek başına satın alma kararı için yeterli değildir.
1. Tapudaki takyidatlar gözden kaçabilir
Arsa üzerinde ipotek, haciz, intifa hakkı, irtifak hakkı, şerh veya başka bir takyidat bulunabilir. Bu kayıtlar taşınmazın kullanımını veya satış sonrasında alıcının haklarını etkileyebilir.
**Alıcı ne yapmalı?**
* Satıştan önce güncel tapu kaydı ve takyidat bilgilerini incelemeli.
* Sadece tapu senedinin fotokopisine güvenmemeli.
* İpotek, haciz, şerh, intifa ve irtifak kayıtlarını tek tek kontrol etmeli.
* Hisseli taşınmazlarda tüm pay sahiplerinin ve pay oranlarının doğruluğunu kontrol etmeli.
* Gerekirse gayrimenkul hukuku konusunda uzman bir avukattan tapu incelemesi talep etmeli.
> **Önemli:** “Tapusu temiz” şeklindeki sözlü beyan yerine güncel resmi kayıt esas alınmalıdır.
2. “İmarlı arsa” ifadesi yanıltıcı olabilir
Bir taşınmazın imar planı içinde bulunması, her koşulda hemen konut yapılabileceği anlamına gelmez.
Yapılaşma hakkını; kullanım kararı, yapı nizamı, TAKS, emsal/KAKS, kat adedi veya bina yüksekliği, çekme mesafeleri, parsel büyüklüğü, plan notları ve diğer koşullar birlikte belirleyebilir.
Şile Belediyesi'nin kendi internet sitesinde imar sorgulama hizmeti bulunuyor; ayrıca belediyenin plan ve proje duyurularında 1/1000 ölçekli uygulama imar planları ve plan değişiklikleri düzenli olarak yayımlanıyor.
**Alıcı ne yapmalı?**
* Ada ve parsel numarasıyla güncel imar durumunu sorgulamalı.
* Yalnızca emlak ilanındaki “%35 imarlı” gibi ifadeleri esas almamalı.
* Plan paftasını ve plan notlarını birlikte incelemeli.
* 1/5000 ve 1/1000 ölçekli planların durumunu kontrol etmeli.
* Askıdaki veya yakın zamanda onaylanmış plan değişikliklerini araştırmalı.
* Belediyeden mümkünse yazılı/güncel imar durumu belgesi almalı.
3. Plan değişikliği ve askı süreçleri dikkate alınmalı
Şile’de farklı mahallelerde uygulama imar planı değişiklikleri ve plan değişikliklerine ilişkin itiraz süreçleri devam edebiliyor. Örneğin 2026 yılında çatı katları, bazı mahallelerde uygulama imar planı itirazları ve farklı plan notlarına ilişkin resmi duyurular yayımlandı.
Bu nedenle bugün görülen imar durumunun gelecekte hiçbir şekilde değişmeyeceği varsayılmamalıdır.
**Kontrol edin:**
* Parsel hakkında yeni bir plan değişikliği var mı?
* Plan değişikliği askıda mı?
* İtiraz süreci devam ediyor mu?
* Parsel yeni bir düzenleme alanı içinde mi?
* Yakın çevredeki yol, park, okul veya kamu alanı kararları değişmiş mi?
### 4. Yol cephesi ve fiilî ulaşım birbirinden farklı olabilir
Bir arsanın arazide mevcut bir yola yakın olması, hukuken imar yolu veya yapılaşmaya elverişli resmi yol cephesi bulunduğu anlamına gelmeyebilir.
Özellikle kırsal bölgelerde “arazinin önünden yol geçiyor” şeklindeki fiilî durum ile imar planındaki yol kararı birbirinden farklı olabilir.
**Alıcı ne yapmalı?**
* Parselin kadastro sınırlarını yerinde kontrol etmeli.
* İmar planındaki yol durumunu incelemeli.
* Yola terk veya başka bir düzenleme gerekip gerekmediğini öğrenmeli.
* Kadastro ölçümü ile arazide görülen sınırları karşılaştırmalı.
* Gerekirse lisanslı harita/kadastro uzmanından aplikasyon ve parsel kontrolü istemeli.
5. Parselin bir kısmı yol, park veya başka kamu alanında kalabilir
İmar planında parselin tamamı yapılaşma alanı olarak görünmeyebilir. Bir bölümünün yol, park, donatı alanı veya başka bir kamu kullanımına ayrılması mümkündür.
Bu durumda tapuda görülen toplam metrekare ile fiilen yapılaşmaya konu olabilecek alan aynı olmayabilir.
**Özellikle kontrol edilmesi gerekenler:**
* İmar parselinin toplam alanı
* Kadastro parselinin alanı
* İmar uygulaması/parselasyon durumu
* Yola terk
* DOP ve benzeri düzenlemeler
* Yapılaşmaya esas net parsel alanı
6. Hisseli arsalarda ortaklık kaynaklı riskler vardır
Tapuda “arsa” niteliğinde olması, taşınmazın mutlaka müstakil bir parsel olduğu anlamına gelmez. Hisseli bir taşınmazda alıcı belirli bir fiziksel bölümü değil, tapudaki payı satın alabilir.
Bu durum özellikle “arsanın şu köşesi size ait” şeklindeki fiilî kullanımlarda ciddi sorunlara yol açabilir.
**Alıcı ne yapmalı?**
* Tapuda müstakil parsel mi, hisseli parsel mi olduğunu kontrol etmeli.
* Tüm hissedarları ve hisse oranlarını incelemeli.
* Fiilî kullanım ile tapudaki hukuki durumu karşılaştırmalı.
* Paylı mülkiyete ilişkin olası önalım ve diğer hukuki riskleri uzman desteğiyle değerlendirmeli.
* Satın alınacak bölümün gerçekten bağımsız bir parsel olup olmadığını doğrulamalı.
7. Sit, koruma ve çevresel kısıtlamalar yapılaşmayı etkileyebilir
Şile'de doğal ve kıyısal özellikler taşıyan bölgelerde yalnızca belediye imar planına bakmak yeterli olmayabilir. Taşınmazın sit statüsü, koruma kararları, kıyı mevzuatı veya başka özel mevzuat kapsamında bulunup bulunmadığı ayrıca araştırılmalıdır.
**Alıcı ne yapmalı?**
* Parselin sit veya koruma statüsü bulunup bulunmadığını kontrol etmeli.
* Kıyıya yakın parsellerde Kıyı Kanunu ve ilgili plan kararları açısından inceleme yaptırmalı.
* Orman, tarım, mera veya diğer özel statülü alanlarla ilişkisini araştırmalı.
* “Denize yakın olduğu için kesin villa yapılır” şeklindeki pazarlama ifadelerine güvenmemeli.
8. Mevcut yapı varsa ruhsat ve iskan durumu ayrıca incelenmeli
Arsa üzerinde ev, depo, müştemilat, havuz veya başka bir yapı bulunuyorsa, bunların tamamının hukuki durumunun ayrıca kontrol edilmesi gerekir.
Arazide yıllardır bulunan bir yapı, otomatik olarak yasal yapı anlamına gelmez.
**Kontrol listesi:**
* Yapı ruhsatı var mı?
* Yapı kullanma izin belgesi (iskan) var mı?
* Yapının ruhsat ve projeye uygunluğu kontrol edildi mi?
* Tapudaki yapı bilgileri ile fiilî yapı aynı mı?
* Kaçak veya ruhsata aykırı ekleme bulunuyor mu?
* Yapı hakkında yıkım, para cezası veya başka bir idari işlem var mı?
### 9. Tarla vasfındaki taşınmaz “ileride imara açılır” beklentisiyle alınmamalı
Şile’de tarla veya başka bir niteliğe sahip taşınmazların gelecekte konut alanına dönüşeceği yönündeki söylentiler yatırım kararının temel dayanağı yapılmamalıdır.
“Yakında imar gelecek”, “belediye bu bölgeyi açacak” veya “imar sınırı buraya kadar gelecek” gibi ifadeler ancak resmi plan ve kararlarla doğrulanabilir.
**En güvenli yaklaşım:** Beklenen imarı değil, satın alma tarihindeki resmi ve yürürlükteki durumu esas almaktır.
10. Kapora ve satış sözleşmesinde hukuki güvence oluşturulmalı
Taşınmazın hukuki durumu tam olarak araştırılmadan yüksek miktarda kapora ödemek risklidir.
Özellikle “imar çıkacak”, “şu kadar metrekare ev yapılacak” veya “yakında yol gelecek” gibi geleceğe yönelik vaatler sözleşmeye açık ve hukuken uygulanabilir biçimde yansıtılmadığı sürece alıcı açısından güvence oluşturmaz.
**Kapora öncesi:**
* Tapu kaydı incelenmeli.
* İmar durumu doğrulanmalı.
* Parsel numarası kesinleştirilmeli.
* Satıcının malik olup olmadığı kontrol edilmeli.
* Varsa vekâletnamenin kapsamı incelenmeli.
* Ödeme ve cayma koşulları yazılı sözleşmeye bağlanmalı.
* Mümkünse sözleşme gayrimenkul hukuku konusunda uzman bir avukat tarafından incelenmeli.
---
Şile’de Arsa Almadan Önce Kontrol Listesi